連平：供地不足推高房價，為什么不把大城市的農(nóng)田解放出來

連平（交通銀行首席經(jīng)濟學家）/中國證券網(wǎng)

長期以來，伴隨著部分城市房價周期性持續(xù)大幅上漲，人們熱切期盼房地產(chǎn)調(diào)控長效機制盡早出臺。自2000年以來，中國房地產(chǎn)行業(yè)的歷史可以說是一部有節(jié)奏的漲價史，也是一部左右為難的價格調(diào)控史。從需求方的調(diào)控方式來看，可以說十八般兵器都已上陣，但效果卻依然不盡如人意。事實已經(jīng)證明，部分城市房價持續(xù)大幅上漲的主要問題并不在于需求側(cè)而在于供給側(cè)。

房價高漲的根源在供給側(cè)

伴隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展和居民收入水平的提高，城市購房需求必然持續(xù)大幅增長。一二線城市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好，市場經(jīng)濟發(fā)達，就業(yè)機會多并且工資水平相對較高，通常是城鎮(zhèn)化過程中人口流動的主要方向，首次置業(yè)需求通常會持續(xù)較為旺盛。在經(jīng)濟持續(xù)高速增長的條件下，大城市居民通常收入增長顯著且平穩(wěn)，改善性購房需求也會持續(xù)增長。而房價長期以來居高不下且周期性大幅上漲，加上大量貨幣投放，又刺激了較大的交易性和投資性需求，對房價上漲推波助瀾。上述需求方面因素及其變化對房價的推動作用是顯而易見的，也已成了市場的共識。十多年來，有關(guān)各方在抑制需求方面已經(jīng)采取了一系列措施，從市場實際運行情況來看，雖不能說收效甚微，但卻是不盡如人意，這似乎也是市場的共識。既然如此，為什么就不能順應(yīng)市場供求關(guān)系，在合理管理需求增長的同時，有效地增加住房供給，平抑房價過快上漲呢？近年來我國建設(shè)用地供應(yīng)面積呈逐年下降趨勢，其中房地產(chǎn)用地面積下降更多。2013年-2016年，房地產(chǎn)用地占供地面積的比例逐年下降，分別為27.4%、24.8%、22.5%和20.8%。但事實上，迄今為止的供給問題并不是個總量問題，而是個結(jié)構(gòu)問題。

一直以來存在著一種觀點，就是中國人多地少，房價上漲的根源在于部分城市土地稀缺，北京土地稀缺、上海土地更稀缺等等。從全國范圍看，中國人均擁有土地并不富裕，但是房價過快上漲的現(xiàn)象主要集中在經(jīng)濟發(fā)達的一二線城市。在過去的兩年內(nèi)，國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市新建商品住宅價格累計上漲了11.87%，其中一線和二線重點城市的漲幅分別達到了40.3%和23.4%，四個一線城市的累計漲幅由高到低分別為深圳50.1%、上海45.5%、北京35.2%、廣州30.6%。今年以來在政策的嚴控下，需求呈現(xiàn)出由熱點城市向非核心城市外溢的效應(yīng)，一季度漲幅排行前十的城市中，熱點城市三亞、廣州仍雄居榜首，呈現(xiàn)核心和非核心城市聯(lián)袂上漲的格局。雖然城市群內(nèi)的三線城市房價在一二線城市房價大幅上漲的外溢效應(yīng)的推動下出現(xiàn)上漲，但總體看來，仍是一二線城市房價上漲壓力較大。那么這些城市土地真的很缺嗎？土地的使用效率又如何呢？

以北京為例，其轄區(qū)面積為1.6萬平方公里左右，迄今建設(shè)總面積僅為3480平方公里，城鄉(xiāng)建設(shè)用地占土地面積15%左右，也就是說北京絕大部分土地仍處于農(nóng)村狀態(tài)。而在城市建設(shè)用地中居住用地只占28%，70%以上卻用于非居住用途。于是，我們就看到了一幅既令人匪夷所思、又讓人啼笑皆非的景象：一方面房價持續(xù)大幅上升，居民購房成本大幅增加，由于勞動力和租金等成本持續(xù)大幅上漲，導(dǎo)致城市競爭力被不斷吞噬；另一方面則是大片郊區(qū)土地種植玉米和小麥等農(nóng)作物，默默地在為我國的農(nóng)業(yè)貢獻著綿薄之力。

一二線城市可以說是中國經(jīng)濟的棟梁。這些城市匯聚了國民經(jīng)濟的主要產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)出了中國約38%的GDP，尤其是這些城市在聚集大批人才的基礎(chǔ)上，成為中國技術(shù)創(chuàng)新的發(fā)源地，這些城市擁有較為完整的金融體系和充沛的金融資源，它的金融安全意味著國家的金融安全。尤其是北京、上海等特大城市還承擔了建立國家科創(chuàng)中心的重任，肩負著引領(lǐng)中國科技發(fā)展的職責。守住部分大城市郊區(qū)耕地的防線，不能越雷池一步，比起這些城市的長期健康發(fā)展和國家戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)，究竟孰輕孰重呢？為什么不能實事求是地解放一下思想，通過改革將這些一二線城市中的部分農(nóng)田用某種形式釋放出來？如重慶推行的地票制度將耕地置換出來，就是一種十分有益的探索。中國有句俗話叫