6月16日，全國70城房價(jià)數(shù)據(jù)出爐！

從國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來看，5月，全國70城房價(jià)環(huán)比總體延續(xù)降勢，但降勢趨緩。其中，新房價(jià)格環(huán)比跌幅收窄，下降城市個(gè)數(shù)減少，一線城市中，深圳環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲、廣州環(huán)比漲幅擴(kuò)大，帶動(dòng)一線城市整體環(huán)比漲幅擴(kuò)大；二線城市環(huán)比跌幅持平，三線城市環(huán)比跌幅收窄。

不過，二手房市場降溫仍然明顯，二手房價(jià)環(huán)比下降城市個(gè)數(shù)增加，二三線城市同比降幅均擴(kuò)大，其中，牡丹江同比跌幅達(dá)到10.5%，是全國唯一一個(gè)跌幅為兩位數(shù)的城市。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，5月新房價(jià)格環(huán)比邊際改善，但更能反應(yīng)市場真實(shí)情況的二手房價(jià)仍下調(diào)，說明市場仍在尋底中。預(yù)計(jì)后期供需兩端政策效果持續(xù)釋放，繼續(xù)利好市場成交，6月單月新房、二手房銷售有望環(huán)比改善，帶動(dòng)價(jià)格環(huán)比跌幅收窄。

新房價(jià)格環(huán)比邊際改善

國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，5月份，70個(gè)大中城市中，新房價(jià)格環(huán)比下降城市有43個(gè)，比上月減少4個(gè)。其中，一線城市新房價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)；二線城市環(huán)比下降0.1%，降幅與上月相同；三線城市環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)。

從新房價(jià)格環(huán)比漲幅排名來看，成都漲幅全國第一，為0.9%；烏魯木齊漲幅第二，為0.7%；廣州、深圳、海口、濟(jì)南漲幅并列第三，為0.5%；北京、杭州、錦州漲幅并列第四，為0.4%；西安、牡丹江漲幅并列第五，為0.3%。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，5月新房價(jià)格環(huán)比邊際改善，環(huán)比跌幅收窄，下跌城市個(gè)數(shù)減少。

對于新房價(jià)格環(huán)比邊際改善的原因，許小樂認(rèn)為，價(jià)格的改善是量改善的結(jié)果，國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，5月全國新房銷售面積和銷售額年內(nèi)首次環(huán)比增長，投資和新開工也均環(huán)比增長。銷售和投資端的積極變化帶來價(jià)格環(huán)比跌幅收窄。

許小樂進(jìn)一步指出，新房市場一線、三線城市價(jià)格均改善。深圳新房價(jià)格環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲、廣州環(huán)比漲幅擴(kuò)大，這帶動(dòng)一線城市新房價(jià)格整體環(huán)比漲幅擴(kuò)大，二線城市新房價(jià)格環(huán)比跌幅與上月持平，三線城市的新房價(jià)格環(huán)比跌幅收窄。對整體市場而言，三線城市新房價(jià)格環(huán)比跌幅收窄釋放的積極意義更大。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一二三線城市新房價(jià)格環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)呈現(xiàn)積極的信號(hào)，即一線城市漲幅略擴(kuò)大，二線城市跌幅未擴(kuò)大，三線城市跌幅有收窄，這與5月份房地產(chǎn)層面穩(wěn)發(fā)展的舉措有關(guān)，也是房地產(chǎn)趨穩(wěn)的一個(gè)重要佐證。

二手房價(jià)同比降幅擴(kuò)大

國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，5月，70個(gè)大中城市中，二手房價(jià)環(huán)比下降城市有53個(gè)，比上月增加3個(gè)。其中，一線城市環(huán)比由上月上漲0.4%轉(zhuǎn)為持平；二線城市環(huán)比下降0.3%，降幅與上月相同；三線城市環(huán)比下降0.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

從二手房價(jià)環(huán)比漲幅排名來看，成都漲幅第一，為0.9%；無錫漲幅第二，為0.8%；太原、南充漲幅并列第三，為0.6%；廈門漲幅第四，為0.5%；徐州、贛州、桂林漲幅并列第五，為0.3%。

從同比漲幅來看，5月份，一線城市漲幅回落，二線城市和三線城市均降幅擴(kuò)大。其中，一線城市同比上漲1.7%，漲幅比上月回落0.7個(gè)百分點(diǎn)；二線城市同比下降1.7%，降幅比上月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)；三線城市同比下降3.2%，降幅比上月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，5月份，70城二手房價(jià)指數(shù)環(huán)比下跌0.4%，跌幅比4月份擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。二手房價(jià)跌幅超過新房，一方面是二手房掛牌量增加，3-5月份掛牌量月均增幅比1-2月增加40%，5月份比4月份增長10%；另一方面是新房繼續(xù)降價(jià)促銷，在價(jià)格上有優(yōu)勢，二手房交易成本比較大；另外，熱點(diǎn)城市新房豪宅化趨勢明顯，二手房戶型多樣、年代多樣，總價(jià)可控，以剛需、換房需求為主。由于信心預(yù)期不足，目前剛需、換房需求仍難以實(shí)現(xiàn)。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，二手房市場當(dāng)前降溫的態(tài)勢較為明顯，首次出現(xiàn)了跌幅為兩位數(shù)的城市。牡丹江二手房價(jià)同比跌幅達(dá)到10.5%，是全國唯一一個(gè)跌幅為兩位數(shù)的城市。此類跌幅較大的城市說明，一些城市樓市受到人口結(jié)構(gòu)和市場行情的影響，樓市明顯較為疲軟。此類較為疲軟的城市，也需要積極做政策的研究，以減少二手房市場下行所帶來的負(fù)面影響。

樓市何時(shí)見底？

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，在疫情下，很多地方稍微放寬了新房限價(jià)政策，所以新房價(jià)格出現(xiàn)了輕微上行，特別是一二線城市，但二手房更能反應(yīng)市場真實(shí)情況，二手房價(jià)依然下調(diào)，說明在政策已經(jīng)全面寬松的背景下，市場還在尋底過程中。

李宇嘉進(jìn)一步指出，前期一攬子紓困政策密集布下，特別是疫情管控趨于放松，資金面改善對購買力的拉動(dòng)效應(yīng)更加顯著，但這種效應(yīng)主要在一線及二線熱點(diǎn)城市比較明顯，表現(xiàn)在一線城市新房價(jià)格反彈最明顯。比如，近期一線城市高價(jià)住宅(豪宅)交易回升，帶動(dòng)價(jià)格上漲。二三線城市在政策放松(比如限購、限貸、限售、稅收)方面的空間最大，新房市場也開始觸底，預(yù)計(jì)也將在未來2個(gè)月左右出現(xiàn)觸底反彈的趨勢。

展望后市，許小樂認(rèn)為，6月以來地方政策支持力度仍在加強(qiáng)，房企端融資支持、風(fēng)險(xiǎn)紓困等政策也在進(jìn)一步落地。從現(xiàn)有成交情況看，6月上半月貝殼50城二手房日均成交量較5月日均水平超過20%。預(yù)計(jì)后期供需兩端政策效果持續(xù)釋放，繼續(xù)利好市場成交，6月單月新房、二手房銷售有望環(huán)比改善，帶動(dòng)價(jià)格環(huán)比跌幅收窄。

不過，李宇嘉同時(shí)指出，目前，70城有53個(gè)城市的二手房價(jià)在下跌，43個(gè)城市的新房價(jià)格在下跌，意味著多數(shù)城市的新房或二手房價(jià)在下跌。目前，熱點(diǎn)城市新房看房量增加，但轉(zhuǎn)化率比較低，導(dǎo)致很多開發(fā)商不得不繼續(xù)降價(jià)促銷。二手房價(jià)格跌幅大于新房，這對于從二手房到新房的復(fù)蘇路徑來說，并不是好消息，賣一買一的改善需求受到?jīng)_擊，對新房市場也形成了拖累，一線城市二手房價(jià)格漲幅收窄說明了這一點(diǎn)。近期，二手房掛牌增加，對二手房價(jià)繼續(xù)形成制約，并可能會(huì)傳導(dǎo)至新房。因此，復(fù)蘇的路徑并不穩(wěn)定。

李宇嘉認(rèn)為，下一步，隨著5月份定向降低LPR的實(shí)施落地，紓困疫情及地產(chǎn)政策松綁等開始見效，如果再加上民企開發(fā)商債務(wù)處理能加速，復(fù)工和竣工交付能加速，市場對開發(fā)商無法交付的擔(dān)心下降，預(yù)計(jì)熱點(diǎn)城市回暖速度會(huì)加快，特別是，當(dāng)能看到從豪宅回升到全面市場回升的走勢，這才能實(shí)現(xiàn)整體市場的復(fù)蘇，也就是新房市場從一線城市到二三線的復(fù)蘇。另外，預(yù)期復(fù)蘇后，剛需和換房能更多選擇存量房，帶動(dòng)存量市場穩(wěn)定，二手房市場跌幅收窄或止跌，才能對新房市場復(fù)蘇形成進(jìn)一步的支撐。

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