與國外各種稅收優(yōu)惠政策相比，中國目前仍缺乏有效的融資和稅收體系來推動(dòng)租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展。

因流動(dòng)人口增加以及房價(jià)高企等諸多因素，我國租房需求正在迅猛增長。

由58集團(tuán)房產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的《2017-2018中國住房租賃藍(lán)皮書》(以下簡稱藍(lán)皮書)顯示，2017年全國租房需求較2016年增長57%，第四季度租房需求較2016年同比增長 71%。其中一線城市2017年租房需求量占全國總需求量的13%。新一線城市成都、杭州、武漢、重慶等12城的租房需求量占全國需求量的20%，與2016年相比上漲43%，漲幅超過一線城市。新一線城市因其經(jīng)濟(jì)的繁榮、政策的傾斜和城市的發(fā)展，吸引越來越多的人群在此安家。

從調(diào)查情況看，消化租房需求主體仍然是私有住房。上述藍(lán)皮書顯示，中國2017年流動(dòng)人口規(guī)模為2.5億。其中，67.3%流動(dòng)人口是以租住私房作為居住模式。與此同時(shí)，政府也在加大租賃地塊的出讓。根據(jù)上述藍(lán)皮書統(tǒng)計(jì)顯示，從全國范圍來看，全國已經(jīng)有北京、佛山、上海、廣州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超過10個(gè)城市開始增加租賃土地供應(yīng)規(guī)模。不完全統(tǒng)計(jì)，全國10城涉及住宅的自持用地(含部分自持)達(dá)149宗，自持體量約514萬方米。

不過，就21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者近期與多位房企人士交流來看，開發(fā)商普遍尚未找到長租公寓合理的盈利模式。

價(jià)量同增

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，關(guān)于租賃需求，58同城這一統(tǒng)計(jì)樣本是依據(jù)各個(gè)城市獨(dú)立用戶訪問量。理論上講，訪問58同城租房二級(jí)頁面的用戶，普遍具有實(shí)際租房需求。

值得關(guān)注的是，不斷上漲房價(jià)的房價(jià)讓更多30歲以上人群也不得已變買房為租房，自1998年我國實(shí)施住房制度改革以來，買房成本與租房成本之間差額越來越大，月供與租金的差值也同步不斷拉大。由此導(dǎo)致在一、二線城市，租賃需求仍將不斷增加，租房人群年齡段分布也會(huì)更為廣泛。根據(jù)聯(lián)合調(diào)研的結(jié)果，24歲以下的年輕人占比最高，為37%，25-30歲之間的租房人群占比33%，30歲以上租房人群占比僅30%。租房人群年齡偏低，一方面是由于經(jīng)濟(jì)水平有限，只能通過租房解決居住問題；另一方面中國城市鎮(zhèn)進(jìn)程還未結(jié)束，未來還將有大批年輕人涌入城市。

在這些租房人群中，和伴侶一起租住比例占到39%，獨(dú)居比例占到34%，和長輩孩子一起居住占到27%。另外，整租一套比例最高，占到62%；租住一間占到27%，與別人合租比例為11%。

在租房需求中，北上廣深以及新一線均是熱門城市。以北京為例，我愛我家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱，從身份證歸屬來看，11月非北京籍貫的租客占普通租賃全部租客的80.9%，占北京租賃市場(chǎng)超8成，占比較10月擴(kuò)大5.21個(gè)百分點(diǎn)，北京籍貫的租客則只占19.1%。外地省份中河北仍居第一，占比達(dá)17.86%，河南、黑龍江、山東、山西、遼寧、安徽、吉林、湖北、內(nèi)蒙古等隨后。全年來看，非北京籍貫租客占比在11月首次超過8成，5.21%的增幅也是各月最大的波動(dòng)。北京11月住房需求變動(dòng)大主要是由于大量租客從存在安全隱患的住房中被疏解出來，這些被疏解人群大多為非京籍人群。

隨著租房需求量的上升，全國人均月租金也呈上漲趨勢(shì)。58同城租房數(shù)據(jù)顯示，2017年全國年度人均月租金價(jià)格同比上漲16.7%。2017年全年數(shù)據(jù)顯示，6-7月為租金的最高點(diǎn)，這與大量高校學(xué)生畢業(yè)釋放了一大部分的租房需求有關(guān)，需求增加帶動(dòng)租金價(jià)格上漲。7月份人均月租金保持穩(wěn)定。一方面租房需求回歸穩(wěn)定；另一方面，今年下半年住房租賃政策的密集出臺(tái)也平抑了租金走勢(shì)。

租賃住房呼喚配套政策

為了緩解租房需求，今年以來，各主要城市均加大了租賃地塊出讓。雖然供求量大幅增長，但永久自持地塊盈利模式成為業(yè)界難題。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為熱點(diǎn)城市租金回報(bào)率僅為2%-3%，如果再扣減管理費(fèi)用、維護(hù)費(fèi)用，實(shí)際投資回報(bào)或在2%以下。

在供應(yīng)長期匱乏、人口紅利以及政府支持等因素的推動(dòng)下，租賃住房可望成為中國的下一個(gè)市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)。但以下幾個(gè)問題亟待解決。首先，回報(bào)率是開發(fā)商和投資者進(jìn)入該市場(chǎng)的最大挑戰(zhàn)；另外，與住房所有者相比，租房者通常相對(duì)難以享受到當(dāng)?shù)氐慕逃歪t(yī)療等公共服務(wù)；國外經(jīng)驗(yàn)是，為鼓勵(lì)開發(fā)商建設(shè)多戶家庭住房，美國各州出臺(tái)了各種稅收優(yōu)惠政策。與之相比，中國目前仍缺乏有效的融資和稅收體系來推動(dòng)租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展。

據(jù)央視財(cái)經(jīng)12月8日?qǐng)?bào)道，樓盤暫定名為